Auteurs: Julia van Huizen, Edward Jansen en Noortje Mentink
Amsterdam Data Collective heeft onderzoek gedaan naar de impact van klimaatrisico’s op Nederlands vastgoed. In dit artikel willen ze antwoord geven op de volgende vraag: wat is de impact van klimaatrisico’s op de huizenprijzen in Nederland? Daartoe bespreken ze de implicaties van hun bevindingen vanuit zowel het perspectief van huiseigenaren als die van financiële instellingen. Het onderzoek is gedaan met gegevens over vastgoedtransacties die door het locatie-gedreven databedrijf Matrixian zijn verstrekt.
Wat is klimaatrisico?
In 2007 concludeerde het Interngovernmental Panel on Climate Change (IPCC) [1] dat de aanzienlijke toename van broeikasgassen wereldwijd sinds 1750 veroorzaakt is door menselijke activiteiten. Recentelijk heeft het IPPC verklaard dat overal ter wereld de door de mens veroorzaakte klimaatverandering een steeds grotere invloed heeft op weer- en klimaatextremen zoals hittegolven, hevige neerslag, droogtes en tropische cyclonen [2]. Dergelijke klimaatextremen resulteren in klimaatrisico’s, die gevolgen hebben voor de wereldbevolking, ook via blootstellingen van de financiële sector. Wat betreft dit laatste is het gebruikelijk om klimaatrisico’s op te splitsen in twee subcategorieën: fysieke risico’s en transitierisico’s.
Bron: “Climate related risk drivers and their transmission channels”, Basel Committee on Banking Supervision. Opgehaald van: Climate related risk drivers and their transmission channels op 15/09/2022.
Overstromingsrisico is het meest relevante fysieke risico voor de Nederlandse vastgoedsector
De uit klimaatverandering voortvloeiende fysieke effecten die een negatieve invloed hebben op de bevolking en de economie, worden fysieke risico’s genoemd. Extreme weersomstandigheden zoals hittegolven, bosbranden, stormen en overstromingen zijn allemaal voorbeelden van fysieke risico’s.
De aanwezigheid van fysieke risico’s leidt tot financiële risico’s via zogenaamde transmissiekanalen. Dat zijn de mechanismen waardoor fysieke risico’s een impact kunnen hebben op zowel micro-economische als macro-economische factoren. De Nederlandsche Bank [3] heeft overstromingsrisico aangemerkt als één van de meest relevante risico’s voor de Nederlandse financiële sector; voor de vastgoedsector in het bijzonder merkt de Nederlandsche Bank [4] op dat de omvang van de binnenlandse vastgoedposities die kwetsbaar zijn voor overstromingen, samen met het gebrek aan expliciete opname van fysiek risico in vastgoedwaarderingen, zeer problematisch is.
Transitierisico is moeilijk te controleren en te beperken
Transitierisico kan worden gedefinieerd als het risico dat ontstaat bij het proces van (abrupt) omschakelen naar een circulaire koolstofarme economie. De drijvende krachten achter deze risico’s zijn onder meer veranderingen in het beleid van de publieke sector, wet- en regelgeving, technologie en het sentiment onder investeerders en andere marktparticipanten. Aangezien veel van deze drijvende krachten onzeker en moeilijk voorspelbaar zijn, kan het een uitdaging zijn om een goede grip te krijgen op welke transitierisico’s huiseigenaren en banken zullen lopen, zelfs in de nabije toekomst. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het gebrek aan expliciete opname van transitierisico’s in vastgoedwaarderingen ook door de Nederlandsche Bank [3] als een punt van zorg wordt genoemd.
Waarom is het belangrijk om klimaatrisico’s te integreren in de vastgoedsector?
Om financiële risico’s te mitigeren, moeten klimaatgerelateerde financiële risico’s tijdig in het financiële systeem worden opgenomen. Voor de vastgoedsector zou dit kunnen betekenen dat deze risico’s moeten worden geïntegreerd in de waarderingen van vastgoed. Voor dit onderzoek werd de incorporatie van twee soorten risico’s onderzocht: overstromingsrisico als drijver van fysiek risico en de energielabels van huizen als drijver van transitierisico.
Een overstroming kan leiden tot onverzekerde verliezen voor huiseigenaren en banken
Voor zowel huiseigenaren als financiële instellingen is het belangrijk dat het overstromingsrisico wordt meegenomen in de taxaties van vastgoed. Voor huiseigenaren kan een mogelijke overstroming hun huizen beschadigen wat kan leiden tot onverzekerde verliezen. Voor financiële instellingen die hypotheken verstrekken kan een overstroming op twee manieren tot financiële risico’s leiden. Ten eerste kan het vermogen van kredietnemers om terug te betalen worden aangetast. Ten tweede is het mogelijk dat banken de waarde van een beschadigd onderpand niet volledig kunnen recupereren, waardoor de Loss Given Default (LGD) van de portefeuille toeneemt. Deze effecten zullen dus leiden tot grotere kredietverliezen.
Verplichte energie-efficiëntie kan leiden tot een daling van vastgoed prijzen
Vergelijkbaar met het geval van het overstromingsrisico hebben zowel huiseigenaren als financiële instellingen baat bij een nauwkeurige verwerking van transitierisico in de taxatie van vastgoed. Vanuit beide invalshoeken wordt de voorkeur gegeven aan een geleidelijke overgang, omdat de economie en de financiële markten zich dan kunnen aanpassen en verliezen ten gevolge van aangescherpte duurzaamheidseisen kunnen worden voorkomen. In het geval van energie-efficiëntie kunnen eigenaars van woningen en bedrijfsgebouwen, als ze abrupt moeten investeren om aan de duurzaamheidsvereisten te voldoen, onder druk komen te staan met betrekking tot hun aflossingsverplichtingen voor de desbetreffende leningen. Verder kunnen zich problemen voordoen bij de verkoop of de verhuur van een gebouw als gevolg van veranderende duurzaamheidseisen, waardoor de waarde van niet-duurzame gebouwen daalt. Om een geleidelijke overgang mogelijk te maken, heeft de Nederlandse regering jaren geleden besloten dat kantoorgebouwen in 2023 ten minste een energielabel met een C-waarde moeten hebben. Als een kantoorgebouw daar niet aan voldoet, wordt het gebruik daarvan verboden. Daarom moeten eigenaars van kantoorgebouwen met een D- tot G-waarde de energie-efficiëntie van het gebouw op tijd verbeteren om aan deze verplichting te voldoen. Verder wordt in de duurzaamheidsplannen van de overheid voor huurwoningen ingezet op het verplicht stellen van een energielabel met een C-waarde in 2030. Deze ontwikkelingen tonen aan dat de transitie al aan de gang is.
Welke impact kan worden waargenomen op de Nederlandse vastgoedmarkt?
Modelleren
Om licht te werpen op het effect van klimaatrisico’s op huizenprijzen, is een regressieanalyse gebruikt om het effect te schatten van een set verklarende variabelen op de gemiddelde transactieprijs per m^2 op 4-cijferig postcodeniveau binnen Nederland over de periode 2016-2020. De set van verklarende variabelen bevat zoveel verschillende relevante factoren als de gegevens toelaten, zoals kenmerken van huizen en bewoners, en macro-economische factoren. Om de invloed van overstromingsrisico en energie-efficiëntie op vastgoedprijzen te bepalen, worden twee variabelen die deze effecten vertegenwoordigen, aan de regressie toegevoegd. Voor het overstromingsrisico werd gebruik gemaakt van specifieke kaarten van Climate Impact Atlas over de locatie-specifieke kans op overstromingen voor verschillende overstromingsdieptes. Deze kaarten geven het risico op een bepaalde overstromingsdiepte aan als de primaire waterkeringen voldoen aan de beschermingsnormen voor 2050 van de Waterwet. Voor energie-efficiëntie is het aandeel groene energielabels van huizen in een postcode als maatstaf gebruikt. Hierbij worden energielabels met een C-waarde of hoger als groen beschouwd.
Voor het modelleren van de huizenprijzen werd een hedonische benadering gebruikt, waarbij klimaatrisico’s worden behandeld als de som van de monetaire bijdragen van verschillende attributen. Op die manier kan de invloed van elk kenmerk, waaronder overstromingsrisico en energie-efficiëntie, op de prijs worden geschat. Het gebruikte theoretische model kan worden omschreven als een sequentieel dynamisch Hausman-Taylor-model, met gebruikmaking van de Arellano-Bover/Blundell-Bond GMM-schatter. Deze methode maakt het mogelijk dynamische relaties te modelleren en tegelijkertijd consistent tijdsinvariate regressoren te schatten.
Omdat deze gegevens op 4-cijferpostcodeniveau over verschillende jaren zijn verzameld en gemakkelijk beschikbaar zijn, is het mogelijk de huizenprijzen voor deze 4-cijferpostcodegebieden voor een reeks tijdstippen te modelleren (longitudinale regressie). Dit maakt het mogelijk veel meer informatie te ontwarren dan bij modellering op een bepaald tijdstip (transversale regressie). Met deze aanpak kan het tijdsconstante individu-specifieke effect dat een 4-cijferig postcodegebied kenmerkt, worden gescheiden van andere tijdsvariërende attributen. Door dynamiek in het model op te nemen kunnen de huizenprijzen worden gemodelleerd als een autoregressief proces, hetgeen betekent dat het model ook rekening houdt met de huizenprijzen van het voorgaande jaar. Dit zijn waardevolle inputs, aangezien deze vaak een sterke invloed hebben op de huizenprijzen in het daaropvolgende jaar.
Kaart: De kans op een overstromingsdiepte van meer dan 0 cm in één jaar volgens Klimaateffectatlas.
Legenda: De risico niveaus zoals gedefinieerd door Klimaateffectatlas.
Resultaten
Op basis van gegevens waargenomen op 4-cijferig postcodeniveau over de jaren 2016 tot 2020, werd het effect van verschillende overstromingsdieptes (0cm, 20cm, 50cm en 200cm) op de huizenprijzen geschat. Alle andere factoren werden constant gehouden en vergeleken met 4-cijferige postcodegebieden zonder significant overstromingsrisico. Dit leidde tot de volgende inzichten:
- de gemiddelde huizenprijzen per m^2 zijn lager in gebieden waar het risico op een overstromingsdiepte hoog is.
- de gemiddelde huizenprijzen per m^2 zijn hoger in gebieden waar het risico op een overstromingsdiepte zeer gering tot middelmatig is.
- voor een overstromingsdiepte van 200cm wordt het effect van een hoog risico ongeveer tweemaal zo groot geschat als voor een andere (lagere) overstromingsdiepte
Deze resultaten suggereren dat de relatie tussen overstromingsrisico en huizenprijzen niet strikt stijgend of dalend is, wat suggereert dat overstromingsrisico’s niet consistent worden ingeprijsd in de Nederlandse vastgoedmarkt voor de jaren 2016 tot 2020. Bovendien werd voor de jaren 2016 tot 2020 geen significant verband gevonden tussen de gemiddelde transactieprijzen per m^2 en het aandeel groene energielabels in een respectieve postcode. Dit betekent dat er geen prijspremie (of korting) werd vastgesteld voor energie-efficiënter vastgoed.
Wat zijn de implicaties van de bevindingen?
De bevindingen wijzen erop dat huizenkopers alleen rekening houden met mogelijke verliezen in de gebieden die het grootste overstromingsrisico lopen. In de regio’s met een zeer laag tot middelhoog risico zijn de huizenprijzen doorgaans hoger dan in regio’s zonder risico. Dit kan mogelijk worden verklaard door de voorkeur van mensen om dicht bij water te wonen. Dit geeft aanleiding tot bezorgdheid, omdat het in de toekomst, wanneer klimaatgevaren zoals overstromingen duidelijker worden, kan leiden tot een plotselinge herprijzing van risico’s, wat op zijn beurt het financiële systeem kan destabiliseren.
Tevens wordt vermoed dat het gebrek aan effect van energie-efficiëntie op de huizenprijzen kan worden toegeschreven aan het modelleren van de gemiddelde huizenprijzen van postcodegebieden, in plaats van individuele huizen, hetgeen de granulariteit van een mogelijk effect vermindert.
Volgende stappen: uitdagingen bij de integratie van klimaatrisico’s in het financiële stelsel
De resultaten suggereren dat overstromingsrisico’s en energie-efficiëntie nog niet consequent zijn ingeprijsd op de Nederlandse vastgoedmarkt. Voor potentiële huiseigenaren heeft dit tot gevolg dat zij zich bewust moeten zijn van de mogelijkheid dat zij te veel betalen voor een woning. Voor banken betekent dit dat hun boeken aan een groter kredietrisico kunnen worden blootgesteld dan zij nu denken, aangezien PD, LGD en kredietverliezen in de toekomst kunnen oplopen. Daarom zou het goed zijn voor afzonderlijke banken en de gehele bancaire sector scenarioanalyses en stresstests uit te voeren om zo de mogelijke gevolgen te beoordelen wanneer deze risico’s werkelijk worden.
Ook zal de Europese Bankautoriteit (EBA) naar verwachting in 2023 een analyse publiceren van de integratie van milieu-, sociale en governancefactoren (ESG) in prudentiele risicomodellen, die uiteindelijk kan leiden tot een aanpassing van de huidige kapitaalvereisten door de Europese Commissie.
Wilt u meer weten?
Voor meer informatie over het kwantificeren van klimaatrisico’s verwijzen wij naar een eerdere reeks artikelen over het onderwerp klimaatrisico.
Of u kunt ons bereiken op:
info@matrixian.com
Gerelateerde producten
Objectinformatie Tool
Vastgoeddata
