De Nederlandse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) spelen een belangrijke rol in het onderhoud en beheer van appartementencomplexen. Echter, volgens ons onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de VvE’s niet voldoet aan de wettelijke spaarnormen, met aanzienlijke gevolgen voor de woningwaarde.
Dalende trend in naleving spaarnorm
Sinds 2018 verplicht de overheid VvE’s om minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te sparen, tenzij er een gedegen onderhoudsplan is. Deze geldreserve is bedoeld voor groot onderhoud, zoals onderhoud aan de gevel, het dak of de liften, maar ook voor duurzaamheidsmaatregelen zoals dak- of vloerisolatie.
In 2017, 2018 en 2019 voldeed nog ongeveer twee derde van de VvE’s aan deze criteria. Echter, de jaren daarna is dit percentage flink gedaald. In 2023 zelfs tot minder dan de helft, namelijk 48,6%, zie de afbeelding hieronder. Deze afname suggereert dat het steeds moeilijker wordt voor VvE’s om aan de gestelde normen te voldoen.
Grafiek 1: Percentage VvE’s die voldoen aan spaarnorm
VvE-bijdragen lopen achter met toegenomen bouwkosten
In de afgelopen jaren is de maandelijkse bijdrage voor VvE’s sterk gestegen. De oude vuistregel die stelde dat elke vierkante meter vloeroppervlak gelijkstond aan een bijdrage van 1 euro per maand is daarmee al lang niet meer van toepassing. In 2017 betaalden VvE-leden al 1,58 euro per vierkante meter en dit bedrag is in 2023 verder gestegen naar 1,99 euro (zie grafiek 2), wat neerkomt op een stijging van bijna 25%. Ondanks deze verhoging blijft de VvE-bijdrage achter bij de toegenomen bouwkosten (zie grafiek 3).
Grafiek 2: VvE-bijdrage afgelopen vijf jaar
Grafiek 3: Stijging herbouwkosten en VvE bijdragen
VvE’s steeds kwetsbaarder voor onvoorziene uitgaven
Met een stijging van meer dan 50% in bouwkosten sinds 2017 worden VvE’s geconfronteerd met financiële uitdagingen. Hoewel de maandelijkse VvE-bijdragen zijn gestegen loopt dit niet gelijk op met de toenemende bouwkosten. VvE’s zijn hierdoor kwetsbaar geworden voor onvoorziene uitgaven.
Verkopers en hypotheekverstrekkers lopen risico
Uit onze analyse blijkt dat de invloed van een financieel ongezonde VvE groot is. Verkoopprijzen bij appartementen met een ongezonde VvE liggen tot wel 10% lager dan bij gelijkwaardige appartementen met een gezonde VvE. Een juiste doorberekening van gestegen bouwkosten en eerlijke VvE-bijdragen blijken hierdoor essentieel.
Conclusie
De financiële gezondheid van VvE’s is zorgwekkend. Ondanks de stijging van VvE-bijdragen zullen deze verder moeten stijgen om aan de spaarnorm te voldoen. Tegelijkertijd rijst de vraag in hoeverre de door de overheid gestelde norm nog haalbaar is als minder dan de helft van de VvE’s eraan kan voldoen. De financiële ongezondheid van VvE’s brengt ook risico’s met zich mee voor verkopers en hypotheekverstrekkers, omdat slecht onderhoud de waarde van een woning aanzienlijk kan verminderen.
Gerelateerde producten
Automated Valuation Model (AVM)
