AMSTERDAM, 5 november 2026 – Woningen met een indicatie van paalrotrisico brengen in Amsterdam gemiddeld 5,4 procent minder op dan vergelijkbare overige woningen. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoeddatabedrijf Matrixian. In 2024 en 2025 bedroeg het geschatte prijsverschil nog ongeveer 2 procent. De ontwikkeling valt samen met de aangescherpte eisen voor funderingsinformatie in taxatierapporten sinds 1 april 2026.
Sinds 1 april moeten taxateurs funderingsrisico nadrukkelijker beoordelen en vastleggen. Daarbij worden risicoklassen van A tot en met E gebruikt. Bij klasse D of E is in beginsel aanvullend funderingsonderzoek nodig. Dit aanvullende onderzoek kan honderden tot duizenden euro’s kosten. Bovendien kan een verhoogd funderingsrisico leiden tot hoge herstelkosten en onzekerheid over de financiering van de woning.
Matrixian onderzocht daarom of funderingsrisico inmiddels sterker meeweegt in gerealiseerde woningprijzen. Daarvoor zijn woningen met verschillende mogelijke funderingsproblemen onderzocht, waaronder ondiepe funderingen en houten paalfunderingen. Bij ondiepe funderingen werd geen duidelijk gemiddeld prijseffect gevonden. Bij woningen met een vermoedelijke houten paalfundering in gebieden met een verhoogd risico op paalrot werd daarentegen wel een opvallende ontwikkeling zichtbaar.
Vooral in Amsterdam een opvallende prijsdaling
“Ook vóór de nieuwe taxatie-eisen zagen we in Amsterdam al dat woningen met een mogelijk funderingsrisico gemiddeld iets minder opbrachten. Dat verschil schommelde nogal, maar lag de afgelopen jaren meestal rond de 2 procent. In het derde kwartaal van 2026 zien we ineens een veel groter verschil, van 5,4 procentpunten. Dat is een opvallende omslag, juist nu funderingsrisico veel nadrukkelijker wordt beoordeeld bij een taxatie. Die samenloop verdient absoluut aandacht”, aldus Erno Alberts, vastgoeddata-expert bij Matrixian.
In het tweede kwartaal van 2026 lag dit effect nog meer in lijn met wat we in 2024 en 2025 zagen, terwijl de nieuwe taxatie-eisen al sinds 1 april van kracht waren. Dit heeft te maken met het moment waarop een woningtransactie wordt geregistreerd. Matrixian gebruikt hiervoor de datum waarop de woning bij de notaris officieel van eigenaar wisselt. De taxatie vindt doorgaans zo’n twee tot drie maanden eerder plaats.
Veel woningen die in het tweede kwartaal werden overgedragen, zullen daardoor nog volgens de oude regels zijn getaxeerd. Bij woningen die in het derde kwartaal van eigenaar wisselden, waren de nieuwe regels naar verwachting veel vaker van toepassing.
De onderzochte risicogroep bestaat uit woningen met een vermoedelijke houten paalfundering in gebieden met een verhoogd risico op paalrot. In het derde kwartaal vielen 614 van de 3.400 onderzochte Amsterdamse transacties binnen deze groep, oftewel ongeveer 18 procent. Bij deze woningen hoeft geen sprake te zijn van daadwerkelijke funderingsschade.
Blijft het prijsverschil bestaan?
“We zagen afgelopen kwartaal een duidelijke trendbreuk met de voorgaande jaren in Amsterdam. Ook landelijk zien we een negatieve ontwikkeling, al is die statistisch nog niet overtuigend. Mogelijk middelen regionale verschillen elkaar op landelijk niveau deels uit”, aldus Erno Alberts.
“Een vergelijkbare verandering in marktwaardering zagen we bij energielabels toen de energieprijzen in 2022 sterk stegen. Die trendbreuk is gebleven, ook omdat hypotheekverstrekkers met andere voorwaarden kwamen voor woningen met een slechter energielabel. Maar mochten de energieprijzen toch gaan dalen, dan kan dat effect weer wat afvlakken. Bij funderingsrisico kunnen de gevolgen langduriger zijn, omdat de aangescherpte eisen aan het taxatierapport waarschijnlijk niet zomaar verdwijnen. De komende kwartalen moeten uitwijzen of het grotere prijsverschil aanhoudt”.
Over het onderzoek
Matrixian analyseerde 88.211 geselecteerde Amsterdamse woningtransacties uit de periode 2018 tot en met september 2026. De funderingsrisico-indicatie is gebaseerd op een combinatie van Matrixians eigen data over vermoedelijke houten paalfunderingen en gegevens van de Klimaateffectatlas over het risico op paalrot. Deze indicator verschilt van de funderingsrisicoklassen in het taxatierapport, en hoeft ook niet per se te betekenen dat er daadwerkelijk sprake is van een funderingsprobleem.
Het hedonische prijsmodel corrigeert voor woningkenmerken, locatie en marktperiode. De percentages betreffen gemiddelde statistische prijsverschillen tussen vergelijkbare woningen met en zonder funderingsrisico indicaties.
Bron: Matrixian