De jarenlange trend van extreem overbieden verdwijnt uit steeds meer Nederlandse gemeenten. Het aantal gemeenten waar dit nog voorkomt is in een jaar tijd gedaald van elf naar vier, blijkt uit cijfers van vastgoeddatabedrijf Matrixian. Ook de stijging van de verkoopprijzen vlakt verder af en verkoopmakelaars lijken hun prijsstrategie aan te passen aan de veranderende woningmarkt.
Van extreem overbieden is volgens Matrixian sprake wanneer bij minimaal de helft van de woningverkopen meer dan 10 procent boven de vraagprijs wordt betaald. Daarvan is momenteel alleen nog sprake in Utrecht, Nieuwegein, IJsselstein en Groningen. In dezelfde periode vorig jaar waren dat nog elf gemeenten en tussen juli en september 2025 zelfs zeventien.
Bron: Matrixian
Overbieden blijft de norm, maar minder extreem
Dat betekent niet dat kopers inmiddels eenvoudig een woning kunnen kopen. In het grootste deel van Nederland wordt nog altijd boven de vraagprijs geboden. In de meeste gemeenten ligt de uiteindelijke verkoopprijs nog steeds 1 tot 5 procent boven de vraagprijs.
Een vergelijking tussen de meest recente periode (maart t/m tot en met mei 2026) en dezelfde periode een jaar eerder laat zien dat de hoogste overbiedingen zich inmiddels beperken tot een kleiner aantal regio’s, met name rond Utrecht en Groningen. In veel andere delen van Nederland is de druk op de woningmarkt zichtbaar afgenomen.
Bron: Matrixian
Verkoopprijzen stijgen nog, maar minder hard
De afname van extreem overbieden sluit aan bij een bredere ontwikkeling op de woningmarkt. Uit de analyse van Matrixian blijkt dat de stijgende verkoopprijzen op de markt aan het afvlakken zijn.
Waar woningen in 2024 en begin 2025 nog vaak 10 tot 15 procent in prijs stegen, bedraagt de jaarlijkse prijsstijging inmiddels nog 4 procent. De prijzen blijven daarmee groeien natuurlijk, maar het tempo ligt aanzienlijk lager.
Bron: Matrixian
Makelaars passen hun strategie aan
Ook in woningadvertenties ziet Matrixian signalen dat de markt verandert. Op woningplatforms zoals Funda wordt steeds minder vaak expliciet vermeld dat een woning met een ‘bieden vanaf’-prijs wordt aangeboden.
“Kopers, met name in het starters- en middensegment, weten vaak dat een vraagprijs op Funda in de praktijk al als een soort ‘bieden vanaf’-prijs fungeert. Daarom wordt dit maar bij een klein deel van de advertenties expliciet vermeld. Het valt op dat dit aandeel de laatste maanden steeds meer zakt.” zegt Erno Alberts, vastgoeddataspecialist bij Matrixian.
“In een oververhitte markt zetten makelaars een woning vaak bewust wat scherper in de markt om zo veel mogelijk biedingen uit te lokken. Nu overbieden minder extreem wordt, zien we dat makelaars vaker direct een realistische vraagprijs hanteren. Daardoor is een ‘bieden vanaf’-strategie minder gunstig.”
Ook de ontwikkeling van de vraagprijzen wijst daarop. Voor het eerst in ruim twee jaar stijgen vraagprijzen harder dan de uiteindelijke verkoopprijzen. Deze stijging komt vooral voor in gebieden waar al minder overboden wordt. Dat kan erop wijzen dat woningen minder vaak bewust laag worden geprijsd om een biedingsstrijd te creëren.
Bron: Matrixian
Woningmarkt beweegt richting een nieuwe balans
Hoewel de woningmarkt nog altijd krap is, wijzen meerdere ontwikkelingen dezelfde kant op. Extreem overbieden komt in steeds minder gemeenten voor, de groei van de verkoopprijzen neemt af en ook de strategie van verkoopmakelaars lijkt te veranderen.
Volgens Matrixian wijzen deze ontwikkelingen erop dat de woningmarkt langzaam beweegt van een uitzonderlijk oververhitte markt naar een situatie waarin vraag en aanbod beter met elkaar in balans komen.
Toelichting methodiek: In dit onderzoek zijn mediane waarden gebruikt. De mediaan wordt minder beïnvloed door uitschieters dan het gemiddelde.